Het gaat weer hard met Marbella
Cijfers Ministerie: In 2014 kochten buitenlanders ongeveer evenveel huizen in de provincie Malaga als in 2007, dus voor de mondiale crisis.
De onroerend goed markt van de Costa del Sol –dat is de kust van de provincie Malaga- is altijd hollen of stilstaan.
Tussen ongeveer 2005 en 2012 daalden de prijzen en werd er steeds minder verkocht. Wij hadden veel klanten die steeds beter het juiste onroerend goed vonden tegen steeds betere prijzen. Maar vaak klonk het aan het einde van de zoektocht:”… en toch denk ik dat de prijzen nog gaan zakken…”.
Frustrerend, onduidelijk waar dat op gebaseerd was (hooguit: ze zakken dus ze zullen nog wel doorzakken) maar vaak bleek men achteraf gelijk te hebben. Maar ongemerkt kwamen een aantal groepen in 2011,2012 en 2013 naar de markt of terug naar de markt.
Er waren nog eigenaren die door valuta perikelen of andere ellende moesten verkopen. En andere groepen als Noren, Belgen, in mindere mate Russen en (voor het eerst) ook Fransen die de kust kwamen opzoeken om zich te oriënteren en soms ook gelijk kochten omdat ze het juiste object tegen de juiste prijs tegenkwamen.
De Spanjaarden waren in de provincie Malaga veruit de grootste kopers, maar de stijging van het aantal verkochte huizen (appartementen, penthouses en villa’s) ging tussen 2011 en 2014 maar met 10% omhoog van 13.299 verkopen in 2011 tot 14.759 in 2014.
Maar de stijging van de kopende buitenlanders in die periode ging veel harder. Van 4.243 units in 2011 naar 9.170 in 2014. Stijgingen van resp. 21%, 37% en 30% per jaar tot een totaal van 116% in 3 jaar, een ruime verdubbeling.
9.170 huizen is al weer vrijwel gelijk aan de 9.595 huizen die buitenlanders kochten in 2007, dus voor de mondiale crisis.
De prijzen gingen gelukkig niet met dat tempo omhoog. Maar ze stegen wel. Onze klanten denken dat half Spanje te koop staat. Dat is niet waar, maar wel gedeeltelijk waar. Er is nog veel onverkoopbaar, te veel gebouwd onroerend goed dat pas in de komende jaren of over een paar jaar verkocht zal worden.
Dat soort onroerend goed wordt nu met honderden tegelijk opgekocht door (veelal Amerikaanse) onroerend goed maatschappijen. Direct van de banken op Raad van Bestuur niveau. Omdat dit al 5, 6 of 7 jaar geleden opgeleverd is (soms zonder keukens en zo) moet dat eerst opgeknapt worden. Dan moet het zwembad aan de laatste eisen worden aangepast en de tuin aangelegd of opgeknapt worden. Daarna zal het langzaam via de makelaars weer op de markt gebracht worden. Ook sommige van onze klanten hebben in de laatste jaren een paar mooie units gekocht tegen prijzen van rond de 50% van de oorspronkelijke prijzen van 2007-2009.
Maar dat is het onroerend goed waar u of onze klanten, niet in geïnteresseerd bent of zijn. Het is net als het kopen van een jas. Eén jas is veel mooier dan de anderen, maar die blijkt dan ook veel duurder te zijn.
Want onze klanten willen iets moois, met prachtig uitzicht, grote terrassen, op loopafstand van alles (en graag voor de helft van de prijs met 100% financiering…)
En dat is er veel minder. En ieder jaar nog weer minder. Want er wordt nu niet alleen verkocht, maar Spanjaarden –en buitenlanders die niet hoeven te verkopen- trekken hun onroerend goed terug uit de verkoop als de prijzen weer stijgen.
En dat terwijl de vraag weer toeneemt. Mede doordat andere bestemmingen om verschillende redenen minder populair worden, stijgt het toerisme naar Spanje weer flink. Het afgelopen jaar was de bezettingsgraad van huurhuizen en hotels weer aanzienlijk hoger.
De prijzen stijgen weer rond Marbella en in de provincie Malaga. We kunnen eigenlijk al geen tweeslaapkamer appartementen meer vinden onder Euro 200.000, = die wij aan onze klanten willen te laten zien. We zien vrijwel geen prijsdalingen meer en steeds meer prijsstijgingen.
Maar gelukkig vinden we nog steeds interessante appartementen, penthouses en villa’s tegen uitstekende prijzen, zeker in het licht van de prijsstijgingen die wij verwachten in de komende jaren.
Wij hebben in de afgelopen jaren weer heel wat mensen blij kunnen maken met het vinden van het beste onroerend goed tegen de beste prijzen. De mensen die het allergoedkoopste zochten hebben we al weer teleur moeten stellen in wat ze konden kopen.
Op basis van een groot aantal indicatoren verwachten wij dat het aanbod wel zal toenemen (mede door oude en nieuwe nieuwbouw), maar dat de vraag en het aantal daadwerkelijke verkopen harder zal stijgen. Daardoor zal er weer een (relatieve) schaarste ontstaan en verwachten wij dat de prijzen zullen blijven stijgen.
Relatieve schaarste betekent, dat er een tekort ontstaat aan onroerend goed dat mensen willen hebben. Dus maximaal 10 jaar oud, goede kwaliteit, grote terrassen, geweldig open of zeezicht en loopafstand naar het dorp, stadje of voorzieningen als restaurants en winkels.
Op basis van de huidige prijsstijging verwachten wij dat de prijzen in de komende 5 jaar met 1% per maand zullen stijgen, dus 60% in de komende 5 jaar, vooral het onroerend goed op A locaties.
|