Situatie onroerend goed Zuid-Spanje November 2013
Het is al weer ruim een jaar geleden dat ik de hieronder staande aflevering in deze rubriek “Situatie Onroerend Goed Zuid-Spanje” geschreven heb.
Dat heeft verschillende redenen, maar de belangrijkste daarvan is, dat ik dacht dat de situatie in het jaar niet wezenlijk veranderd was.
Maar dat blijkt niet zo te zijn. De afgelopen kwartalen is alles gestegen ten opzichte van de kwartalen daarvoor: meer informatie aanvragen, meer mensen die hier gekomen zijn, meer verkopen en tegen een hoger gemiddeld bedrag.
Om met Johan Cruijff te spreken “...je gaat het pas zien als je het doorhebt...” en in ieder geval zie je het pas achteraf.
Al weer heel veel jaren geleden had ik een gesprek met de caddiemaster van de Alcaidesa Golf. Hij was ook makelaar geweest, vertelde hij, maar daar was hij mee gestopt. “Vijf jaar verdien je geld omdat de markt omhoog gaat en daarna verdien je 5 jaar geen cent (in zijn geval geen peseta) omdat de markt omlaag gaat”.
Ook pas achteraf stelde ik vast, dat hij gelijk had. Niet helemaal en ook niet precies, maar grosso modo wel.
In een aantal 10 jaar periodes uit het recente verleden, kun je periodes onderscheiden van 5, 6 tot 7,8 jaar waarin de markt en de bijbehorende prijzen stegen en zo’n periode waarin de prijzen daalden en er weinig verkocht werd.
Van 1980 tot 1990 was er een stijgende markt, die stagneerde rond 1990 en tot stilstand kwam door de Golf Oorlog in januari 1991. In één klap stond alles stil. Tot 1996 ongeveer.
Van 1996 tot 2003 was er sprake van een doorlopend stijgende vraag met alle gevolgen van dien: appartementen die men in 1992 gekocht had, waren in 2004 soms vijf tot zes keer zo veel waard! De prijzen stegen in 2004 en 2005 nog door terwijl er al steeds minder verkocht werd. De Costa del Sol had zich uit de markt geprijsd...
Als we een streep trekken van 2004 tot 2012 dan gaat die flink schuin naar beneden. We hadden wel incidentele kwartalen en zelfs een jaar dat een opleving te zien gaf, maar dat had ook wel te maken met één of meerdere uitzonderlijke verkopen.
Maar het lijkt er op, dat vanaf het begin of tweede kwartaal van 2012 er toch weer sprake is van een opleving die misschien wel eens de voorbode zou kunnen zijn van een nieuwe hausse periode.
De voortekenen zijn goed. Met uitzondering van onroerend goed dat niemand wil hebben, laat staan kopen, gaan de prijzen van de goede dingen op de goede locaties niet verder naar beneden. En stijgen eigenlijk al weer. Het is moeilijk om een echt goed appartement te vinden onder de Euro 200.000,= of een goede villa onder de 400K terwijl voor een villa op een goede locatie in één van de Top Regio’s rond Marbella al weer meer dan Euro 1.000.000,= betaald zal moeten worden.
De rente is laag. En het lijkt er op dat het sentiment wat betreft de Euro of de economische verwachtingen van de belangrijkste Europese landen weer wat beter worden. In het laatste jaar waren de Scandinaviërs met de Noren op kop de kopers, maar de Engelsen schijnen ook al weer meer interesse te tonen.
En dan kan het weer hard gaan. De Britten en Ieren zijn in de afgelopen decenia altijd de sterkste kopers gebleken. Uit onderzoek blijkt nog steeds dat voor Engelsen “... a home overseas...” het hoogst op hun verlanglijstje staat.
Al met al zijn wij dus voor de komende jaren positief gestemd.
Zoals ik al eerder aangegeven heb verwachten wij voor het komende decenium (als je al zover kunt kijken) dat veel oorspronkelijk potentiële kopers niet meer over zullen gaan tot koop, maar zullen (blijven) huren. Hun tijd (van 50 tot 60) is eigenlijk door de 5 tot 8 crisisjaren, voorbij gegaan.
Daar staat tegenover dat meer mensen iets zullen kopen om te verhuren (om er dan natuurlijk ook zelf gebruik van te maken...). Dat maken we eigenlijk nu al mee. In de afgelopen jaren hebben we een aantal appartementen verkocht die nu al meer dan 100 dagen per jaar verhuurd worden.
Natuurlijk voornamelijk in de april-oktober periode. De nieuwe eigenaren komen weekjes in de onverhuurde periodes en weken in de periode oktober-april waarin het hier ook heerlijk weer kan zijn of eigenlijk is, met een gemiddelde temperatuur van 15-16 graden om 12 uur ’s middags...
Wij verhuren onze appartementen (zie www.appartementestepona.com ) al ruim 10 jaar. Plm 57% in het 2e en 3e kwartaal (dus van april tot oktober) en ongeveer 43% in de periode van oktober tot april.